ПРАВОВА АНАЛІТИКА: НЕРУХОМІСТЬ 2026 РІК

Чи можна продати квартиру зі статусом «у розшуку» ТЦК у 2026 році: правовий аналіз

Матеріал оновлено: 22 лютого 2026 року

🇷🇺Російська версія матеріалу:
«Можно ли продать квартиру при статусе «в розыске» ТЦК в 2026 году: правовой анализ»

Зміст:

Чи можна продати квартиру, якщо я в розшуку ТЦК?
Що означає статус «у розшуку» з погляду закону
Чи має нотаріус доступ до реєстру «Оберіг»
Коли статус ТЦК може призвести до блокування угоди
Ризики особистої присутності
Коли продаж дійсно неможливий
Продаж за довіреністю
Передпродажна перевірка (due diligence)
Таблиця: що реально блокує угоду
Де реальний ризик у 2026 році
Часті запитання (FAQ)
Висновок

Відповідаючи коротко: сам по собі статус «у розшуку» ТЦК не блокує продаж квартири. На практиці реєстрація переходу права власності, як правило, стає неможливою за наявності арешту або судової заборони, внесеної до Державного реєстру речових прав, якщо інше не випливає з конкретних обставин справи. Ключовим є не адміністративний статус, а наявність процесуального обмеження.

Чи можна продати квартиру, якщо я в розшуку ТЦК?

З правової точки зору, перебування власника в базі розшуку органів військового обліку не є автоматичною перешкодою для вчинення нотаріальних дій, тому продаж квартири у 2026 році за таких умов залишається юридично можливим. У 2026 році процедура відчуження нерухомості в Україні, як і раніше, спирається на дані реєстрів Міністерства юстиції, а не оборонних відомств. Однак варто враховувати, що ситуація може швидко змінитися в разі переходу справи до стадії виконавчого стягнення. Актуальний порядок описано у матеріалі: продаж нерухомості в Україні у 2026 році.

Якщо вам потрібен загальний алгоритм дистанційного продажу у 2026 році (реєстри → зняття обмежень → довіреність → угода та фінмон), використовуйте комплексний гід:

продаж нерухомості з-за кордону у 2026
.

Що означає статус «у розшуку» з погляду закону

Статус «у розшуку» в системі ТЦК належить до сфери військового обліку і сам по собі не є майновою санкцією. Внесення даних особи до інформаційних баз Міністерства оборони (зокрема, до реєстру «Оберіг») свідчить про факт невиконання вимог правил обліку або законодавства про мобілізацію.

Слід розмежовувати розшук у рамках військового обліку та розшук у кримінальному провадженні за ст. 281 КПК України. У першому випадку йдеться про адміністративну процедуру встановлення місцезнаходження особи. У другому — про процесуальний захід у рамках кримінальної справи, який може супроводжуватися арештом майна за рішенням суду. Ці режими мають різну правову природу та різні наслідки для власника.

На практиці такий статус запускає процедуру встановлення місцезнаходження особи органами Національної поліції та можливе притягнення до адміністративної відповідальності за статтями 210 або 210-1 КУпАП.

Важливо підкреслити відсутність автоматичних майнових наслідків. Відповідно до ч. 1 ст. 317 та ст. 319 Цивільного кодексу України власник має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, якщо інше не встановлено законом або судом. Обмеження цивільної дієздатності можливе виключно у випадках, прямо передбачених законом (глава 3 ЦКУ), і не пов’язане зі статусом у системі військового обліку.

Чи має нотаріус доступ до реєстру «Оберіг»

У чинних нормах немає прямої вказівки на надання нотаріусам доступу до реєстру «Оберіг». Аналіз Закону України «Про Єдиний державний реєстр призовників, військовозобов’язаних та резервістів» підтверджує, що користувачами системи є органи оборони та безпеки. Нотаріуси не входять до переліку суб’єктів, уповноважених здійснювати обробку даних із цієї системи.

Стаття 49 Закону України «Про нотаріат»

У чинній редакції статті 49 ЗУ «Про нотаріат» відсутня пряма підстава для відмови у вчиненні нотаріальної дії виключно за фактом порушення правил військового обліку. Правова позиція підтверджена судовою практикою Верховного Суду (зокрема, у справі № 369/11268/16-ц), де зазначено, що відмова нотаріуса має бути вмотивованою та містити посилання на конкретну норму закону.

Коли статус ТЦК може призвести до блокування угоди

Обмеження права на відчуження нерухомості настає на фінальному етапі адміністративно-виконавчого процесу:

Порушення / фіксація.

Постанова про штраф.

Несплата в добровільний строк (якщо штраф не сплачується).

Передача на виконання до ДВС / відкриття виконавчого провадження.

Запис у реєстрах боржників (як відображення статусу боржника).

Постанова про арешт → внесення запису до ДРРП.

Відмова нотаріуса / неможливість реєстрації. Реєстраційна дія блокується записом про обтяження в ДРРП.

Детальний розбір механізму «штраф → виконавче провадження → арешт нерухомості» див. у матеріалі:

«Тихий арешт» ТЦК
.

Відповідно до ст. 56 Закону України «Про виконавче провадження» № 1404-VIII виконавець має право накласти арешт на майно боржника. За наявності зареєстрованого обтяження в ДРРП нотаріус, як правило, не зможе завершити реєстраційну дію до зняття відповідного запису.

На практиці, за наявності активних стягнень, проводиться попередня перевірка виконавчих проваджень та реєстрів до виходу на угоду.

Критичним моментом є не сам штраф, а винесення постанови про арешт і її внесення до ДРРП. До внесення запису до реєстру перехід права власності технічно можливий.

Позиція Верховного Суду

Судова практика: У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03.07.2019 у справі № 761/26693/16-ц та постанові від 20.05.2020 у справі № 522/19171/15-ц суд вказав, що обмеження права розпорядження нерухомістю виникає саме за наявності зареєстрованого обтяження в ДРРП. До моменту внесення запису автоматична заборона відчуження відсутня.

Міф про «синхронізацію реєстрів»

Багатьох власників хвилює питання, чи небезпечно йти на угоду і чи можуть затримати в нотаріуса. Законодавство не передбачає для нотаріуса обов’язку повідомляти органи військового обліку про явку особи. Нотаріус не є суб’єктом розшуку і не здійснює перевірку за військовими базами даних.

Проте особиста явка до будь-яких державних установ (зокрема ЦНАП) пов’язана з ризиком встановлення місцезнаходження працівниками Національної поліції. Взаємодія державних органів допускає обмін інформацією в межах їхньої компетенції, однак не створює автоматичного майнового обмеження.

Коли продаж дійсно неможливий (незалежно від статусу ТЦК)

Наявність однієї з перелічених підстав у більшості випадків робить державну реєстрацію переходу права власності неможливою до усунення відповідного обтяження:

Арешт майна, внесений до ДРРП.

Судова заборона на реєстраційні дії (включаючи заходи забезпечення позову в цивільних справах).

Податкова застава, внесена до ДРРП.

Відсутність зареєстрованого права власності в електронному реєстрі.

Недійсний паспорт продавця (прострочений або відсутня вклейка фото).

Обмеження фінансового моніторингу (у разі неможливості підтвердити легальність походження активу або підозрілому характері операції).

Продаж за довіреністю

Відповідно до ст. 244–248 ЦКУ довіреність надає представнику право вчиняти правочини. Окремо слід враховувати ризики відмови нотаріуса при використанні іноземних довіреностей — див. розбір:

іноземна довіреність 2026
. Адміністративний статус власника не анулює автоматично юридичну силу документа.

Передпродажна перевірка (due diligence): 7 обов’язкових кроків

Аудит доцільно проводити до підписання попереднього договору або передачі завдатку:

ЄРБ: перевірка відкритих виконавчих проваджень.

АСВП: деталізація статусу проваджень.

ДРРП: відсутність арештів та заборон.

Судовий реєстр: моніторинг цивільних позовів та адміністративних справ.

Паспорт: верифікація за базами ДМС.

Санкційні списки: перевірка суб’єкта на наявність спеціальних обмежень.

Довіреність: підтвердження реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей.

Якщо ви за кордоном, заздалегідь перевірте, які документи будуть потрібні для довіреності/ідентифікації у нотаріуса.

Таблиця: що реально блокує угоду

Підстава	Блокує продаж	Де фіксується
Статус «у розшуку» ТЦК	Як правило, ні	Реєстр «Оберіг», бази органів розшуку / Нацполіції
Виконавче провадження	Може блокувати (при арешті в ДРРП)	ЄРБ, АСВП
Арешт у ДРРП	У більшості випадків так	ДРРП

Де реальний ризик у 2026 році: експертна оцінка

Юридичний ризик зазвичай пов’язаний не з самим статусом, а з переходом провадження до виконавчої стадії.

Відкриття провадження в АСВП: особа набуває статусу боржника.
Внесення запису про арешт до ДРРП: момент, коли реєстрація переходу права стає, як правило, неможливою.

Практичний висновок: за відсутності зареєстрованих обтяжень у ДРРП та інших законних обмежень реєстрація переходу права власності є можливою. У 2026 році ризик пов’язаний з високою швидкістю цифрової взаємодії між ДВС та реєстрами.

Часті запитання (FAQ)

Чи може нотаріус відмовити, якщо я числюся в розшуку, але арешту немає?

Як правило, відсутність арешту або судової заборони не створює правової підстави для відмови. Однак остаточна оцінка здійснюється нотаріусом з урахуванням документів та даних реєстрів на момент звернення.

Чи перевіряє нотаріус військовий квиток під час продажу квартири?

Для посвідчення договору купівлі-продажу житла від фізичної особи наявність військового квитка в більшості випадків не вимагається. Нотаріус перевіряє лише ті документи, які передбачені Порядком вчинення нотаріальних дій.

Чи блокує ТЦК продаж квартири без штрафу?

За відсутності штрафу, виконавчого провадження та зареєстрованих обтяжень у реєстрах Мін’юсту правових перешкод для відчуження майна, як правило, не виникає.

Чи можуть накласти арешт на квартиру без мого повідомлення?

Так. Постанова про арешт може бути винесена державним виконавцем без особистої присутності боржника. Критичним є саме внесення запису до ДРРП.

Скільки часу минає від штрафу ТЦК до арешту нерухомості?

Після передачі постанови до органів ДВС виконавче провадження може бути відкрито у стислі строки; фактичні строки залежать від регіону та навантаження конкретного органу.

Якщо штраф уже є, але арешту немає — чи можна встигнути продати?

Юридично можливо до моменту внесення обтяження до ДРРП. Після реєстрації арешту нотаріус не зможе провести угоду.

Чи може нотаріус відмовити «за внутрішнім переконанням» через статус ТЦК?

Відмова має бути вмотивованою та ґрунтуватися на конкретній нормі закону. Сам статус у розшуку не є самостійною підставою для відмови.

Чи можуть визнати угоду недійсною через розшук?

Ні, якщо були відсутні зареєстровані обмеження. Недійсність можлива лише в разі порушення закону або наявності процесуальних заборон.

Чи бачить покупець мій статус у ТЦК?

Ні. Покупець орієнтується на дані ДРРП та інші публічні реєстри. Військові бази даних не є відкритими.

Чи можуть зупинити реєстрацію вже після підписання договору?

Якщо арешт внесений до реєстру до завершення реєстраційної дії, реєстрація буде зупинена.

Чи можна продати квартиру дистанційно, якщо є ризики?

Так, через представника за довіреністю за відсутності обтяжень та дотримання вимог законодавства.

Чи перевіряє нотаріус бази МВС?

Нотаріус працює з реєстрами Мін’юсту. Перевірка баз розшуку не входить до стандартної процедури посвідчення угоди.

Що критично перевірити за 24 години до угоди?

Інформаційну довідку з ДРРП, статус в АСВП та наявність нових виконавчих проваджень.

Чи бачить нотаріус «Оберіг»?

Ні. На поточний момент нормативно закріплений доступ нотаріусів до бази «Оберіг» відсутній.

Чи може відкриття виконавчого провадження бути прихованим до моменту угоди?

Виконавче провадження не може бути повністю «прихованим», але через високу швидкість цифрового обміну даними запис у реєстрі (АСВП/ЄРБ) може з’явитися дуже швидко. Саме тому критично важливо проводити фінальну перевірку за 24 години до підписання договору.

Висновок

Статус «у розшуку» ТЦК сам по собі не створює автоматичної заборони на відчуження нерухомості. Юридично значущим є не адміністративний запис у системі військового обліку, а наявність або відсутність зареєстрованого обтяження в Державному реєстрі речових прав.

Критичним моментом є стадія виконавчого провадження: після винесення постанови про арешт і внесення відповідного запису до ДРРП реєстрація переходу права власності, як правило, стає неможливою до зняття обтяження.

Практичний підхід у 2026 році — орієнтуватися на дані реєстрів Мін’юсту та проводити фінальну перевірку ДРРП, АСВП і відкритих проваджень безпосередньо перед укладенням угоди.

Нормативна база

Актуальність нормативних посилань перевірена станом на лютий 2026 року.

Про автора: Статтю підготовлено аналітичним відділом Poland Documents.

Матеріал має виключно інформаційно-аналітичний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією. Оцінка правової ситуації завжди вимагає аналізу індивідуальних обставин конкретного випадку.