«Тихий арест»: Как штраф ТЦК в 17 000 грн срывает продажу квартиры в Украине

Для украинских собственников недвижимости, особенно находящихся за границей, 2026 год принес новый риск при управлении активами. Продажа квартиры или коммерческого помещения может быть заблокирована административным штрафом ТЦК. Наличие открытого исполнительного производства (АСВП) даже на сумму 17 000 – 51 000 грн создает юридический барьер, который не позволяет завершить государственную регистрацию перехода права в день сделки.

В этой статье мы разбираем правовой механизм блокировки, основания для отказа нотариуса и пошаговый алгоритм очистки актива.

Продажа квартиры с арестом недвижимости невозможна до снятия обременения в ДРРП. Исполнительное производство по штрафу ТЦК приводит к наложению ограничений на распоряжение имуществом. Поэтому перед сделкой важно проверить наличие ареста недвижимости и записи в реестрах.

Правовой механизм блокировки сделки при аресте недвижимости

Многие продавцы ошибочно полагают, что для ареста недвижимости долг должен превышать 20 минимальных зарплат (около 160 000 грн). Это заблуждение. Указанный порог (ст. 48 Закона № 1404-VIII) касается только обращения взыскания (принудительной реализации) единственного жилья. Для наложения ареста (запрета на отчуждение) в качестве обеспечительной меры минимальной суммы законом не установлено.

1. Постановление ТЦК
Штраф 17-25 тыс. грн

2. Вступление в силу
Истечение 10 дней на обжалование

3. Открытие ИП
Арест имущества + ЄРБ

4. Блокировка
Отказ нотариуса в сделке

Блокировка сделки происходит на двух уровнях. Именно поэтому арест недвижимости из-за штрафа ТЦК становится реальным риском для продавцов, которые не проверили свои данные в реестрах заранее:

Процессуальный (Реестр должников). При открытии исполнительного производства данные должника вносятся в Единый реестр должников (ЄРБ). Наличие записи в ЄРБ является самостоятельным основанием для отказа нотариуса в совершении нотариального действия.
Имущественный (Реестр вещных прав). На основании постановления исполнителя об аресте имущества сведения об обременении вносятся в Государственный реестр вещных прав (ДРРП) в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав.

Нормативный каркас: Буква закона

Отказ в проведении сделки базируется на императивных нормах. Нотариус действует строго в рамках закона.

1. Основание для отказа нотариуса

Законодательство прямо запрещает нотариусам удостоверять договоры отчуждения, если лицо числится в реестре должников.

Закон Украины «Про нотаріат», ст. 49, ч. 1, п. 8-1:
«Нотаріус… відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо… особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії щодо відчуження належного їй майна… внесена до Єдиного реєстру боржників.»

2. Полномочия исполнителя на арест

Арест накладывается для обеспечения возможности будущего взыскания.

Закон № 1404-VIII «Об исполнительном производстве», ст. 56, ч. 1:
«Арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення. Арешт… накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна…»

3. Удвоение штрафа

Двойной размер взыскивается только в порядке принудительного исполнения, если штраф не уплачен добровольно.

КУпАП, ст. 308, ч. 2:
«У порядку примусового виконання постанови про стягнення штрафу… з правопорушника стягується: подвійний розмір штрафу…»

Финансовый сценарий срыва сделки

Риск продавца измеряется не суммой штрафа, а ответственностью перед покупателем по предварительному договору.

Пример расчета обязательств:

Исходный штраф: 17 000 грн.
Сумма к взысканию (после открытия ИП):
Если штраф не оплачен в течение 15 дней и не обжалован (10 дней), постановление вступает в законную силу и подлежит принудительному исполнению.
Итог: 34 000 грн (штраф х2) + 3 400 грн (исполнительный сбор) + расходы ИП ≈ 38 000 грн.
Риск по задатку (ст. 571 ГКУ): Если договором предусмотрена гарантия продавца об отсутствии прав третьих лиц и обременений, наличие ареста рассматривается как нарушение обязательств. Продавец может быть обязан вернуть задаток в двойном размере.
Потери: от $2 000 до $4 000 (при стандартном задатке).

Risk Matrix: Анализ угроз

Риск / Триггер	Вероятность	Последствие	Mitigation (Как снизить)
«Спящий» штраф Постановление вынесено заочно, уведомление не получено.	Высокая	Открытие ИП, внезапный арест.	Мониторинг АСВП и ЄРБ по ИНН.
Вступление в силу Истек срок на обжалование (10 дней) и жалоба не подана.	Критическая	Передача дела в исполнительную службу.	Обеспечить контроль почтовой корреспонденции по месту регистрации.
Риск по доверенности Доверитель попал в реестр должников.	Высокая	Отказ нотариуса в удостоверении сделки представителем.	Проверка собственника в день сделки.
Инерция снятия ареста Долг оплачен, но запись в реестре активна.	Средняя	Задержка сделки на 3–14 дней.	Личный контроль вынесения постановления о снятии ареста.

Процедура экстренного снятия ареста

Если арест обнаружен на этапе подготовки к сделке, необходим алгоритм ручного ускорения:

Получение реквизитов. Найти контакты исполнителя в АСВП. Получить реквизиты для уплаты долга, исполнительного сбора и расходов производства.
Полная оплата. Оплатить все начисления. Сохранить квитанции.
Коммуникация. Направить исполнителю подтверждение оплаты.
Процессуальное решение. Исполнитель выносит:
- Постановление об окончании исполнительного производства.
- Постановление о снятии ареста с имущества.
Регистрация. На основании постановлений сведения о прекращении обременения вносятся в ДРРП в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав.

Проверка ареста недвижимости перед продажей (Due Diligence)

Перед принятием задатка продавец должен пройти проверку по ключевым базам:

ЄРБ (Единый реестр должников). Проверка статуса участника исполнительных производств.

АСВП. Детализация открытых и завершенных производств.

ДРРП (Реестр прав на недвижимость). Проверка раздела «Обтяження» на наличие арестов.

Судебный реестр. Поиск дел об административных правонарушениях (ст. 210, 210-1 КУпАП).

Частые вопросы

Может ли нотариус провести сделку, если есть арест недвижимости?

Нет. При наличии записи об обременении в ДРРП государственная регистрация перехода права невозможна.

Можно ли продать квартиру с исполнительным производством?

Нет, до снятия ареста и закрытия производства регистрация перехода права невозможна.

Проверяет ли нотариус штраф ТЦК?

Нотариус проверяет реестр должников и ДРРП. Наличие записи блокирует сделку.

Сколько времени занимает снятие ареста недвижимости?

Срок зависит от скорости вынесения постановления исполнителем и внесения изменений в ДРРП. На практике процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель.

Дисклеймер

Данный материал носит информационно-аналитический характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Процедуры могут меняться. Для решения вопросов, связанных со снятием арестов, рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам. Нотариус принимает решение о совершении действий на основании документов, действительных на момент обращения.