Продажа недвижимости в Украине в 2026 году из-за границы: цифровые блокировки, ТЦК, аресты и налоги

Материал обновлен: Февраль 2026 года | Автор: аналитический отдел Poland Documents

Продажа недвижимости из-за границы возможна, если:
1) Нет ареста в ДРРП;
2) Нет налогового залога;
3) Нет открытого ИП;
4) Корректно оформлена доверенность.

Перед подписанием договора требуется обязательная проверка Единого реестра должников, исполнительных производств (АСВП), реестра вещных прав, налогового статуса и данных техпаспорта в системе строительного реестра. Основные правовые препятствия связаны с регистрационными обременениями из-за административных штрафов, определением резидентства и цифровыми несоответствиями характеристик объекта.

Это главный гид по цифровым блокировкам сделок в 2026 году. Статья является комплексным практическим руководством (хабом) для нерезидентов и лиц за пределами Украины: внутри вы найдете ссылки на узкие правовые разборы конкретных проблем.

Независимо от того, предстоит ли вам продажа квартиры из Германии, отчуждение актива из США, реализация коммерческого объекта из Канады или продажа доли в праве собственности из Израиля, тотальная цифровизация реестров в Украине диктует новые правила. Разберем детально, как проходит процедура отчуждения жилья, какие документы нужны и как обойти регистрационные ограничения без потери задатка.

Можно ли продать квартиру из-за границы без приезда в Украину?

Да, личное присутствие собственника не является обязательным. Законодательство Украины позволяет провести реализацию актива — от сбора справок до подписания договора и получения средств на счет — дистанционно через уполномоченного представителя.

Ключевым инструментом выступает доверенность, оформленная у местного нотариуса в стране вашего пребывания (с обязательным проставлением апостиля и переводом) либо в консульстве Украины. Доверенное лицо, находясь в Украине, действует от вашего имени, подписывает договор у украинского нотариуса и контролирует легальность расчетов.

Кому особенно подходит продажа через представителя

Дистанционный формат критически важен для следующих категорий:

• Нерезиденты: Лица, постоянно проживающие в ЕС, США, Канаде или Израиле, для которых поездка экономически и логистически нецелесообразна.
• Владельцы долей: Когда необходимо официально через нотариуса уведомлять других совладельцев и выжидать установленные законом сроки.
• Продавцы элитной недвижимости: Где требуется тщательный контроль комплаенса, финансового мониторинга и легального вывода капитала.
• Владельцы ФОП (в прошлом или настоящем): Лица, имеющие риск внезапного обнаружения старых налоговых пени и залогов.

Предсделочная диагностика и подготовка документов

Принимать аванс или задаток от покупателя без предварительного цифрового аудита — ошибка. Если в день подписания всплывет регистрационное обременение, продавец будет обязан вернуть задаток в двойном размере согласно нормам ст. 570–571 Гражданского кодекса Украины.

7 проверок перед задатком:

• ЄРБ: наличие записей в Едином реестре должников.
• АСВП: открытые исполнительные производства.
• ДРРП: исторические обременения, ипотеки и аресты права собственности.
• Судебный реестр: имущественные споры с участием собственника.
• Налоговый статус: налоговые долги и публичные залоги.
• Санкционные списки: базы РНБО и требования финмониторинга.
• ЄДЕССБ: соответствие техпаспорта строительному реестру.

Сроки и стоимость дистанционной сделки

Планируя дистанционную процедуру, необходимо закладывать реалистичные временные рамки. Подготовка занимает от 7 до 14 дней на диагностику, заказ нового техпаспорта и проведение оценки. Пересылка готовой доверенности из страны пребывания (через DHL/FedEx) займет еще до 10 дней.

Обязательные расходы (помимо налогов) включают:

• Обязательные государственные и нотариальные платежи: (включая обязательный 1% сбор в бюджет при нотариальном удостоверении договора).
• Сбор в Пенсионный фонд: 1% от стоимости объекта (обычно оплачивает покупатель).
• Нотариальный тариф: По договоренности сторон (в среднем эквивалент $200-$400).
• Банковские комиссии: За SWIFT/SEPA перевод средств (от 0.5% до 2%).

Риски: административные штрафы и исполнительные производства

С юридической точки зрения, прямой связи между статусом военнообязанного и правом собственности на актив нет. Нотариусы не имеют прямого доступа к базам ТЦК и не проверяют статус военнообязанного при регистрации перехода права собственности.

На практике большинство остановок сделок связано не со статусом лица, а с обычными административными штрафами. Механизм выглядит следующим образом: вступившее в законную силу постановление о наложении административного взыскания передается в исполнительную службу. После открытия производства данные должника попадают в ЄРБ, а исполнитель выносит постановление о наложении ареста в ДРРП. Именно это исполнительное обременение становится непреодолимой стеной для сделки.

Можно ли продать квартиру, если есть арест?

Как правило, действующая запись об аресте имущества в Государственном реестре вещных прав (ДРРП) или наличие продавца в Едином реестре должников (ЄРБ) блокирует возможность нотариального удостоверения договора купли-продажи. Продажа до снятия ареста юридически невозможна, поскольку государственный регистратор не проведет переход права собственности. Для проведения сделки необходимо сначала погасить задолженность (штраф, алименты, кредиты), дождаться закрытия исполнительного производства и снятия всех ограничений из реестров.

Отказ нотариуса и проблемы с доверенностью

Иностранная доверенность не вносится в Единый реестр доверенностей Украины автоматически. Нотариус не может оперативно проверить статус документа. Это создает правовую коллизию, из-за которой нотариус, опасаясь дисциплинарной ответственности, выносит Постановление об отказе в совершении нотариального действия (согласно ст. 49 ЗУ «О нотариате»).

Оптимальным решением является оформление консульской доверенности или предварительная регистрация иностранной доверенности в Украине.

Налоговый статус лица и налоговые залоги (CRS)

Гражданство Украины не равно статусу налогового резидента. Поскольку нотариус выполняет функцию налогового агента, именно он применяет ставку. Делает он это на основании поданных документов и заявленного статуса лица. Окончательное определение статуса происходит по совокупности критериев, включая критерий центра жизненных интересов (п. 14.1.213 ст. 14 НКУ).

Статья 172 Налогового кодекса Украины устанавливает, что резидент платит 5% НДФЛ или 0% (первая продажа). Для налоговых нерезидентов Украины применяется повышенная ставка: 18% НДФЛ + 1.5% военного сбора при любой реализации актива. В отношении коммерческой недвижимости, как правило применяется ставка 18%, однако конкретный режим зависит от квалификации объекта и статуса продавца. В отдельных случаях налоговый статус может быть предметом дополнительного запроса со стороны нотариуса или налоговой службы.

Опасность также представляет налоговый залог, который возникает автоматически в силу ст. 89 НКУ при появлении у гражданина налогового долга. Внедрение автоматического обмена информацией (CRS) и выявление незадекларированных доходов за рубежом может стать основанием для налоговой проверки и последующих доначислений, что в итоге ведет к внесению обременения в ДРРП.

Особенности продажи недвижимости из США, Канады и Израиля

Для представителей диаспоры из США, Канады и Израиля, особенно при отчуждении элитной недвижимости, главным вызовом является легальный вывод капитала. При международных переводах на суммы свыше $100 000 вступают в силу жесткие требования комплаенса и законы FATCA/CRS. Банки потребуют строгое документальное подтверждение легальности источника средств. Для резидентов США дополнительно может потребоваться подача формы 8938 (FATCA) и отражение операции в годовой декларации Form 1040 для зачета налогов (Foreign Tax Credit).

Строительный реестр (ЄДЕССБ) и перепланировки

На практике проблемы нередко возникают и с самим объектом. Сегодня нотариусы всё чаще требуют внесения данных старых бумажных технических паспортов в Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЄДЕССБ) при наличии расхождений или реконструкции.

Пошаговый алгоритм безопасной продажи 2026

На практике эти этапы часто накладываются друг на друга. Например, налоговая проверка может идти параллельно со снятием ареста. Ниже представлена базовая дорожная карта:

1. Этап 1: Дистанционный аудит. Проверка ЄРБ, АСВП, ДРРП, судебного реестра и строительного реестра. Особое внимание уделяется проверке налоговых залогов.
2. Этап 2: Устранение препятствий. Оплата штрафов или залогов и снятие обременений. Иногда этот процесс требует участия адвоката для ускорения снятия записи в ДРРП.
3. Этап 3: Подтверждение статуса. Сбор документов для обоснования центра жизненных интересов (для применения ставки 5%).
4. Этап 4: Подготовка доверенности. Запрос у украинского нотариуса драфта и оформление через консульство.
5. Этап 5: Расчеты и финмон. Подписание договора купли-продажи. Предоставление банку документов о происхождении активов для успешного прохождения финансового мониторинга.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вывод: почему нельзя продавать «вслепую»

Провести сделку купли-продажи без личного визита в 2026 году вполне реально, однако риски стали полностью цифровыми. Нотариус сегодня — не препятствие, а строгий государственный контролер, выступающий налоговым агентом и регистратором.

В большинстве случаев срывы происходят из-за отсутствия предварительной диагностики. Внезапное правовое препятствие через исполнительное производство, непредвиденный налог в 18% по ст. 172 НКУ, коллизии с иностранной доверенностью, расхождения в ЄДЕССБ или налоговый залог — все эти проблемы можно и нужно выявлять до получения аванса.

Практический подход 2026 года: сначала глубокая диагностика реестров, затем получение задатка, оформление доверенности по согласованному сценарию и только потом — подписание договора.

Предсделочный правовой аудит всегда обходится дешевле, чем потеря задатка в двойном размере или уплата лишних налогов из-за неверно установленного резидентства.

Нормативная база и официальные источники

В материале использованы положения действующего законодательства Украины и данные государственных реестров, включая:

• Гражданский кодекс Украины
• Налоговый кодекс Украины
• Закон Украины «О нотариате»
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП)
• Е-Сервіси Минюста — Автоматизированная система исполнительного производства и Единый реестр должников (АСВП / ЄРБ)
• Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ)

Актуальность нормативных положений проверена по состоянию на дату обновления публикации.