Коллизия «Резерв+»: отказ нотариуса в сделке по иностранной доверенности в 2026 году

Контекст 2026 года: Собственник недвижимости, постоянно проживающий в Варшаве, Лондоне или Нью-Йорке, оформляет генеральную доверенность. Для использования иностранной доверенности в Украине документ проходит полную процедуру легализации: апостиль, официальный перевод, внесение в Единый реестр доверенностей (ЄРД).

Формально документ безупречен. Однако на этапе подготовки к сделке купли-продажи украинский нотариус отказывает в удостоверении договора, ссылаясь на невозможность подтверждения актуального правового статуса доверителя (собственника) в контексте проверки данных в государственных реестрах (включая реестр должников и исполнительные производства).

1. Суть коллизии: почему «идеальная» доверенность не работает

Проблема кроется не в тексте доверенности, а в правовом статусе доверителя (Principals). В 2026 году сложилась устойчивая нотариальная практика, при которой проверка «гражданской дееспособности» (цивільної дієздатності) включает в себя анализ рисков правовой чистоты сделки. Чаще всего проблема проявляется именно при продаже квартиры по доверенности из-за границы.

Важно понимать: Нахождение лица на воинском учете само по себе не ограничивает его гражданскую дееспособность и право распоряжаться имуществом. Коллизия возникает не из-за прямого запрета, а из-за оценки нотариусом рисков, связанных с возможными ограничениями (розыск, аресты) на момент совершения действия.

Именно правовая неопределенность становится главным фактором риска. Отсутствие прямой законодательной нормы, регламентирующей пределы проверки нотариусом статуса собственника при отчуждении недвижимости, создает вакуум, который нотариусы заполняют перестраховкой. Доверенность решает вопрос представительства (кто подписывает), но не снимает вопросов к правовому статусу собственника (имеет ли он право на отчуждение в условиях текущих ограничений).

Нотариус находится в сложной ситуации:

Если он удостоверит сделку лица, имеющего законодательные ограничения (например, судебный запрет в рамках исполнительного производства), такая сделка может стать предметом судебного спора с последующей оценкой действительности сделки.
Если он откажет без веских оснований, он нарушает конституционное право собственности.

На практике именно отказ нотариуса по ст. 49 часто становится моделью превентивного реагирования при наличии обоснованных сомнений.

Может ли иностранная доверенность быть признана недействительной?

Ключевой момент для продавца: отказ нотариуса 2026 года обычно не означает, что сама иностранная доверенность в Украине недействительна. Если документ прошел апостилирование (или консульскую легализацию) и содержит корректные полномочия, доверенность сохраняет юридическую силу. Проблема заключается не в форме документа, а в невозможности реализовать полномочия представителя из-за отсутствия сопутствующих данных о доверителе в государственных реестрах.

2. Нормативный каркас отказа (Статья 49)

Юридическим щитом для нотариуса выступает Статья 49 Закона Украины «Про нотаріат». Она содержит перечень оснований для отказа в совершении нотариального действия.

Основание №1: Невозможность установить объем дееспособности.
Согласно ст. 44 Закона Украины «Про нотаріат», нотариус обязан проверить не только личность, но и объем гражданской дееспособности. Если данные в государственных реестрах противоречивы, нотариус не может гарантировать бесспорность сделки.

Основание №2: Непредставление сведений и документов.
Хотя перечень документов для купли-продажи четко регламентирован, ст. 46 позволяет нотариусу истребовать сведения, необходимые для установления отсутствия ограничений прав собственника. В ряде случаев нотариусы могут запрашивать дополнительные сведения, которые, по их оценке, необходимы для исключения рисков ограничений на распоряжение имуществом (в отдельных случаях — документы, подтверждающие актуальные данные о лице).

Формулировки из практики отказов:

«Відмовлено у вчиненні нотаріальної дії на підставі ст. 49 ЗУ “Про нотаріат” у зв’язку з неможливістю встановити відсутність обтяжень щодо розпорядження майном з боку державних органів.»

«В Єдиному реєстрі боржників містяться відомості про виконавчі провадження, що унеможливлюють відчуження об’єкта нерухомості.»

3. Финансовый сценарий срыва сделки

Отказ нотариуса происходит, как правило, в день сделки или за 24 часа до нее. Продажа недвижимости по доверенности из-за границы несет следующие финансовые риски:

Потеря задатка (важно): Если предварительный договор составлен без учета текущей практики, срыв сделки по причине отсутствия необходимых документов может трактоваться как вина продавца, что ведет к возврату задатка в двойном размере.
Простой средств покупателя: Деньги выведены из оборота или конвертированы.
Расходы на легализацию: Стоимость оформления документов за рубежом списывается в убыток.

4. Risk Matrix: Анализ угроз для продавца-нерезидента

Таблица рисков при попытке продажи недвижимости по доверенности без предварительного аудита.

Риск	Триггер	Вероятность	Ущерб	Митигация (Снижение)
Отказ нотариуса (ст. 49)	Сомнения в статусе/отсутствие данных в реестрах	Высокая	Срыв сделки	Предварительная проверка реестров и согласование с нотариусом
Блокировка в Реестре боржників / наличие открытого ИП (АСВП)	Неоплаченный штраф (в т.ч. по ТЦК)	Средняя	Запрет отчуждения	Мониторинг АСВП, оплата штрафа через представителя
Оспаривание сделки	Покупатель узнает о рисках продавца постфактум	Низкая	Судебные издержки	Прозрачность и гарантийные пункты в договоре
Двойной задаток	Срыв сделки квалифицируется как вина продавца	Высокая	Финансовый (x2)	Специальная оговорка о рисках отказа нотариуса в договоре
Зависание средств в банке	Финмониторинг требует compliance	Средняя	Заморозка активов	Согласование пакета документов с банком заранее
Истечение срока доверенности	Длительная процедура проверки	Средняя	Расходы на новую доверенность	Выдача доверенности с запасом срока

5. Судебная перспектива: можно ли оспорить отказ?

Если нотариус выносит постановление об отказе, его можно обжаловать в суде. Однако судебная практика неоднородна. Нередко суды исходят из дискреционных полномочий нотариуса, указывая, что нотариус несет личную имущественную ответственность за чистоту сделки и имеет право на обоснованные сомнения.

Сроки: Рассмотрение дела займет 4–8 месяцев. Покупатель не будет ждать.
Результат: Даже выигранный суд не гарантирует, что другой нотариус согласится провести сделку.

6. Что подготовить: Чек-лист перед отправкой доверенности

Прежде чем отправлять оригинал доверенности в Украину, выполните «Legal Health Check».

✓ Аудит реестра АСВП: Проверьте собственника в Едином реестре должников. Открытое исполнительное производство может блокировать сделку.
✓ Проверка государственных реестров: Анализ Единого реестра должников, данных об исполнительных производствах и судебных решений, которые могут указывать на наличие ограничений.
✓ Диалог с нотариусом: Не ставьте нотариуса перед фактом. Отправьте скан доверенности заранее. Спросите прямо: «Видите ли вы риски по ст. 49 для удостоверения сделки?».
✓ Текст доверенности: Убедитесь, что полномочия включают представительство в органах юстиции и судах для снятия возможных арестов.
✓ Предварительный договор: Включите пункт, что отказ нотариуса в связи с требованиями законодательства не является виновным действием продавца.

DISCLAIMER: Настоящий материал носит информационно-аналитический характер и отражает правовую практику по состоянию на февраль 2026 года. Не является юридической консультацией. Окончательное решение о совершении нотариального действия принимает конкретный нотариус на основании требований законодательства и предоставленных документов. Автор не несет ответственности за финансовые последствия решений, принятых на основе данной статьи.

Материал является объектом авторского права. Полное или частичное воспроизведение допускается только при наличии активной индексируемой ссылки на источник.

Источник: Poland Documents