Налоговое резидентство при продаже недвижимости: риск переквалификации в 2026 году

Сценарий 2026 года: Вы — гражданин Украины, последние два года проживаете в Варшаве, Берлине или Чикаго. У вас есть украинский паспорт и «прописка» (регистрация места жительства). Вы продаете вторую квартиру за год или коммерческое помещение в Киеве.

Вы рассчитываете на стандартный налог 5%. Однако нотариус, изучив ваши документы (ПМЖ, отметки в загранпаспорте), сообщает: для целей этой сделки вы считаетесь налоговым нерезидентом. Ставка налога возрастает до 18%. Цена вопроса на объекте стоимостью $200 000 — лишние $26 000.

1. Фундаментальное различие: Гражданин vs Налоговый резидент

Главное заблуждение собственников: «Если у меня есть паспорт Украины, я — резидент». С точки зрения Налогового кодекса (НКУ), это не тождественные понятия.

Гражданство — это правовая связь с государством (политический статус).
Налоговое резидентство — это экономическая привязка к юрисдикции, определяющая, где и сколько налогов вы платите.

В 2026 году нотариусы, выступая налоговыми агентами, строго разделяют эти статусы. Гражданин Украины может быть признан нерезидентом для целей налогообложения, если его связи с другой страной (центр жизненных интересов) окажутся сильнее.

2. Нормативная база: «Каскадный тест» резидентства

Определение резидента закреплено в п. 14.1.213 НКУ. Закон устанавливает четкую иерархию (каскад) критериев, где правило «183 дней» не является первым:

Место жительства: Есть ли у вас постоянное жилье в Украине?
Центр жизненных интересов (Ключевой фактор): Где проживает ваша семья? Где учатся дети? Где ваш основной бизнес или работа?
183 дня: Если предыдущие пункты не дают однозначного ответа, считается время пребывания в стране.
Гражданство: Если все прочие критерии размыты, вы считаетесь резидентом Украины как ее гражданин.

Важно: Двойное резидентство
Получение налогового резидентства в другой стране (например, сертификат резидента в Польше) не означает автоматическую утрату статуса налогового резидента Украины. Возникает правовая коллизия, которая должна решаться на основании международных Конвенций об избежании двойного налогообложения, но нотариус в момент быстрой сделки часто выбирает наиболее безопасный для себя (консервативный) вариант.

3. Почему нотариус требует доказательств?

Нотариус — это налоговый агент (ст. 172.4 НКУ). Он несет ответственность за правильность начисления и уплаты налога в бюджет перед удостоверением сделки.

Если нотариус применит ставку 5%, а налоговая проверка позже установит статус нерезидента (18%), к нотариусу могут быть применены штрафные санкции, а сам факт ошибки создаст риски для его лицензии.

Именно поэтому в 2026 году нотариусы занимают позицию: «При наличии сомнений применяем ставку нерезидента или требуем убедительных доказательств обратного».

4. Финансовый расчет: Цена ошибки

Рассмотрим реальный пример продажи недвижимости, которая подлежит налогообложению (например, вторая продажа за год или владение менее 3 лет).

Параметр	Резидент (Украина)	Нерезидент
Стоимость объекта	$ 200 000	$ 200 000
НДФЛ (Податок на доходи)	5% ($ 10 000)	18% ($ 36 000)
Военный сбор (ВЗ)*	1.5% ($ 3 000)	1.5% ($ 3 000)
ИТОГО НАЛОГОВ	$ 13 000	$ 39 000
Финансовая потеря	$ 26 000 (разница)

*Примечание: Ставка военного сбора указана как 1.5% для примера. Фактическая ставка применяется по действующей редакции НКУ на дату сделки.

5. Risk Matrix: Когда вас могут признать нерезидентом?

Не каждый выезд за границу ведет к смене статуса. Оцените свою ситуацию:

Фактор риска	Вероятность переквалификации	Комментарий эксперта
Отсутствие в Украине > 183 дней	Средняя	Сам по себе факт отсутствия не делает вас нерезидентом автоматически, но является сигналом для проверки.
ПМЖ (Сталый побыт / Green Card)	Высокая	Документ, подтверждающий постоянное проживание в другой стране, — сильный аргумент для нотариуса применить ставку 18%.
Семья проживает за границей	Высокая	Перемещение «центра жизненных интересов» (семьи) — ключевой критерий ст. 14.1.213 НКУ.
Налоговое резидентство другой страны	Очень высокая	Если вы получили Сертификат налогового резидента (CFR-1) в Польше или подаете декларации в IRS (США), это может рассматриваться как весомый индикатор смены налогового статуса.

6. Судебная перспектива

В случае спора о статусе резидента единой судебной практики нет, решение зависит от конкретных фактов. Однако суды Украины, как правило, применяют комплексный подход. Практика показывает, что отсутствие физического лица в Украине более 183 дней не является безусловным основанием для утраты статуса резидента.

Если в Украине остаются тесные личные и экономические связи (проживает семья, зарегистрирован ФОП, есть недвижимость для личного пользования), суды часто становятся на сторону гражданина, признавая его резидентом Украины.
Однако судебный процесс — это время и расходы, которые не решают проблему “здесь и сейчас” в кабинете нотариуса в день сделки.

7. Чек-лист: Диагностика перед сделкой

Этот список не является инструкцией по уклонению, но помогает понять вашу правовую позицию глазами нотариуса.

? Где ваша семья? Если супруг(а) и дети живут за границей более года — это маркер нерезидентства.
? Какой паспорт вы используете? Использование загранпаспорта с отметками о ПМЖ или консульском учете при сделке сразу поднимает вопрос о ставке 18%.
? Есть ли у вас доходы в Украине? Наличие ФОП или официальной зарплаты в Украине может служить аргументом в пользу сохранения украинского резидентства (но не гарантией).
? Коммуникация с нотариусом. Обсудите ваш статус до дня сделки. Если нотариус настаивает на ставке нерезидента, у вас есть время оценить свою правовую позицию и финмодель до сделки.

DISCLAIMER: Информация носит исключительно ознакомительный характер. Вопросы определения налогового резидентства являются сложными и требуют индивидуального анализа. Автор не призывает к сокрытию информации от налоговых органов. Окончательное решение о применении налоговой ставки принимает налоговый агент (нотариус) в соответствии с действующим законодательством Украины.

Материал является объектом авторского права. Полное или частичное воспроизведение допускается только при наличии активной индексируемой ссылки на источник.

Источник: Poland Documents