АКТУАЛЬНІСТЬ: НЕРУХОМІСТЬ 2026 РІК

«Ехо CRS»: як автоматичний обмін даними виявляє незадекларовані доходи та призводить до податкової застави

Матеріал оновлено: Лютий 2026 року

🇷🇺 Російська версія матеріалу:

«Эхо CRS»: как автоматический обмен данными выявляет незадекларированные доходы и приводит к налоговому залогу

Зміст:

Чому проблема є актуальною у 2026 році
Правовий механізм виникнення податкової застави
Коли продаж є можливим / неможливим
Нормативний каркас
Фінансові наслідки
Практичний сценарій
Перевірка перед угодою (Due Diligence)
FAQ 2026
Висновок
Офіційні джерела

На відміну від адміністративних штрафів або судових заборон, податкова застава виникає в межах специфічної процедури ПКУ. У 2026 році автоматичний обмін податковою інформацією запускає процесуальний ланцюжок: виявлення іноземних доходів → винесення ППР → узгодження зобов’язання → виникнення податкового боргу → податкова застава відповідно до ст. 89 ПКУ. Якщо борг передано у виконавче провадження або внесено запис про обтяження до ДРРП, нотаріус зобов’язаний відмовити в посвідченні угоди. Блокування відчуження діє до повного погашення боргу або отримання письмової згоди ДПС.

Чому 2026 рік став переломним

На ринку нерухомості у 2026 році сформувалася принципово нова правова реальність. Це пов’язано з комплексом факторів, які почали працювати одночасно:

2026 рік став першим періодом, коли накопичені масиви CRS-даних масово трансформувалися в реальні Податкові повідомлення-рішення (ППР), а автоматизація фіксації обтяжень стала безальтернативною.
Завершився перший повний цикл обробки даних CRS, переданих країнами-партнерами за попередні звітні періоди.
Зафіксовано кратне зростання позапланових податкових перевірок фізичних осіб у зв’язку з виявленням незадекларованих активів.
Відбулася повна автоматизація взаємодії між Державною податковою службою (ДПС) та Державним реєстром речових прав (ДРРП).
Посилилася практика нотаріусів: перевірка обтяжень і статусу податкового боргу стала безальтернативною стадією перед посвідченням будь-якого договору відчуження.
Зафіксовано зростання кількості угод, зупинених на стадії нотаріального посвідчення через податкові застави.

Правовий механізм виникнення податкової застави

Автоматичний обмін сам по собі не блокує нерухомість. Обмеження прав — це результат послідовного ланцюжка процедурних дій державного органу.

Стадія	Юридична дія	Норма ПКУ
1	Аналіз отриманих даних CRS та виявлення розбіжностей з поданою декларацією.	Закон № 2970-IX (імплементація CRS)
2	Направлення письмового запиту ДПС платнику податків з вимогою надати пояснення.	ст. 73.3 ПКУ
3	Проведення документальної позапланової перевірки (у разі ненадання відповіді на запит).	п.п. 78.1.1 ст. 78 ПКУ
4	Винесення Податкового повідомлення-рішення (ППР) з донарахуванням зобов’язань.	ст. 58 ПКУ
5	Закінчення строків на оскарження (узгодження зобов’язання).	ст. 56 ПКУ
6	Виникнення податкового боргу через несплату у встановлений строк.	п. 14.1.175 ПКУ (визначення податкового боргу), ст. 59 ПКУ
7	Автоматичне виникнення застави на майно платника податків.	ст. 89 ПКУ
8	Фіксація обтяження: внесення запису до ДРРП державним реєстратором.	ст. 89.3 ПКУ

Після отримання ППР платник податків має 10 календарних днів для адміністративного оскарження (ст. 56 ПКУ). У разі відсутності оскарження зобов’язання вважається узгодженим. Далі надається строк для добровільної сплати. Несплата у встановлений строк формує податковий борг, який стає підставою для виникнення податкової застави.

Право податкової застави виникає в силу закону в день виникнення податкового боргу, незалежно від внесення запису до ДРРП (ст. 89.1 ПКУ). Внесення запису до ДРРП не створює заставу, а лише робить її публічною.

Коли продаж є можливим / неможливим

Можливість розпоряджатися нерухомістю безпосередньо залежить від поточної стадії взаємодії з податковим органом.

Стадія 1: ППР є — борг не узгоджений

Податкове рішення винесено, але ще триває 10-денний строк на його оскарження або сплату. Борг юридично не узгоджений. Продаж можливий без обмежень з боку нотаріуса, проте кошти від продажу доцільно використати для погашення майбутнього боргу.

Стадія 2: Борг узгоджений — запис не внесено

Строки закінчилися, борг виник, право застави виникло в силу закону, але податковий керуючий ще не вніс запис до реєстру. Угода формально можлива, однак порушує пріоритет вимог держави як заставодержателя (ст. 89.1 ПКУ). Пріоритет вимог держави зберігається незалежно від добросовісності покупця. Існує колосальний ризик визнання такої угоди недійсною за ініціативою ДПС.

Стадія 3: Запис у ДРРП

У реєстрі речових прав з’явився запис «податкова застава». Продаж неможливий. За наявності запису про податкову заставу в ДРРП нотаріус зобов’язаний відмовити у посвідченні договору відповідно до вимог законодавства про нотаріат та державну реєстрацію прав.

Стадія 4: Передача у виконавчу службу

Податкова передала матеріали державному або приватному виконавцю. Продаж неможливий. Накладається додатковий арешт нерухомості за податковим боргом, майно може бути передано на примусову реалізацію (СЕТАМ).

Стадія 5: Зняття застави

Борг сплачено у повному обсязі або скасовано судом. Податковий орган направляє повідомлення про зняття обтяження. Продаж можливий одразу після виключення запису з ДРРП.

Нормативний каркас

Податковий кодекс України (ПКУ): базовий закон, що регламентує перевірки, винесення ППР та процедуру податкової застави.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»: визначає порядок фіксації обтяжень у реєстрі (ДРРП).
Закон України «Про нотаріат»: зобов’язує нотаріуса перевіряти відсутність заборон на відчуження перед посвідченням договору.

Фінансові наслідки

Ігнорування запитів ДПС та несвоєчасне реагування на дані CRS призводить до мультиплікації збитків. Несплата податків за іноземними доходами може спровокувати комплексний аудит податкової історії платника. Якщо борг переходить у стадію примусового стягнення, виконавець накладає арешт на майно в рамках Закону «Про виконавче провадження», що додатково блокує будь-які реєстраційні дії.

Структура фінансових втрат у разі виявлення незадекларованих доходів:

18% ПДФО від усієї суми виявленого іноземного доходу;
1.5% Військовий збір (ВЗ);
25% штраф за умисне заниження зобов’язання (до 50% при повторному порушенні);
Пеня за кожний день прострочення сплати узгодженого боргу;
10% виконавчий збір (витрати на виконавче провадження, якщо справа дійшла до ВП);
Ризик втрати завдатку: згідно зі ст. 571 ЦКУ, якщо угода зривається з вини продавця (через раптовий арешт у реєстрі), він зобов’язаний повернути завдаток покупцеві у подвійному розмірі.

Приклад: при виявленні 100 000 євро незадекларованого доходу:
18% ПДФО = 18 000
1.5% ВЗ = 1 500
25% штраф = 4 875
+ пеня
+ 10% виконавчий збір
Загальний обсяг зобов’язань може перевищити 30–35% від суми доходу.

Практичний сценарій 2026

У 2024 році громадянин А. продав пакет акцій через іноземного брокера і отримав відсотки за європейським депозитом, проте річну декларацію не подав. Наприкінці 2025 року ДПС отримала дані за CRS і надіслала запит за податковою адресою, вказаною в реєстрах, де А. давно не проживає. В силу п. 42.5 ПКУ запит та подальше ППР після повернення поштою визнано врученими. Борг узгоджено автоматично, накладено податкову заставу. У лютому 2026 року А. вирішує продати квартиру в Києві, бере аванс. У день підписання договору нотаріус бачить у ДРРП запис про заставу і зупиняє процедуру. Результат: угода зірвана, майно під обтяженням, виникає спір про повернення завдатку.

Перевірка перед угодою (Due Diligence / Належна обачність)

Перевірка повинна проводитися до підписання попереднього договору та передачі завдатку.

Обов’язковий аудит об’єктів та суб’єктів угоди мінімум за 14–30 днів до дати підписання.

✅ Інструменти обов’язкової перевірки

Електронний кабінет платника податків: розділи «Стан розрахунків з бюджетом» (наявність боргу) та «Вхідні/вихідні документи» (приховані ППР та запити).
ДРРП (Державний реєстр речових прав): отримання інформаційної довідки на об’єкт для перевірки розділу публічних обтяжень.
ЄРБ (Єдиний реєстр боржників): фіксація факту відкритого виконавчого провадження щодо суб’єкта.
АСВП (Автоматизована система виконавчого провадження): детальний статус примусового стягнення.
Судовий реєстр: наявність відкритих проваджень щодо оскарження ППР або стягнення боргу.

FAQ 2026

Чи створює CRS податковий борг автоматично?

Ні. Сам факт отримання ДПС інформації про рахунок за кордоном не є боргом. Борг виникає лише після позапланової перевірки, винесення ППР та закінчення строків на його оскарження.

Чи можу я продати квартиру, якщо борг є, але запису в ДРРП ще немає?

Технічно нотаріус може провести угоду, оскільки не бачить заборони в реєстрі. Юридично право податкової застави виникає в день узгодження боргу. ДПС може ініціювати визнання такої угоди недійсною через суд.

Чи бачить нотаріус податковий борг, якщо запис до ДРРП ще не внесено?

Ні. Нотаріус перевіряє публічні обтяження через ДРРП. Якщо запис про податкову заставу ще не внесено, технічної заборони на відчуження він не бачить. Однак право податкової застави вже може існувати в силу ст. 89.1 ПКУ. У 2026 році це створює ризик подальшого оскарження угоди державою.

Як дізнатися про перевірку, якщо я за кордоном?

Податкова відправляє кореспонденцію виключно за податковою адресою, вказаною в реєстрах. Найнадійніший спосіб контролю — регулярний моніторинг Електронного кабінету платника податків за допомогою КЕП (Дія.Підпис).

Чи вважається лист врученим, якщо його ніхто не забрав з пошти?

Так. Згідно зі ст. 42 ПКУ, у разі повернення поштового відправлення з відміткою про відсутність адресата, лист вважається офіційно врученим у день проставлення такої відмітки. З цього дня починають спливати процесуальні строки.

Що відбувається, якщо вже відкрито виконавче провадження?

Після передачі матеріалів до виконавчої служби накладається арешт нерухомості за податковим боргом у межах Закону «Про виконавче провадження». Арешт блокує будь-які реєстраційні дії. На цій стадії відчуження майна є неможливим до повного погашення боргу, закриття виконавчого провадження та зняття арешту у встановленому законом порядку.

Чи можна продати заставне майно за згодою ДПС?

Так, стаття 92 ПКУ дозволяє відчуження майна у податковій заставі за умови отримання письмової згоди контролюючого органу. Зазвичай умовою є направлення коштів від покупця безпосередньо до бюджету для погашення боргу. На практиці такі угоди проводяться з прямим перерахуванням коштів на бюджетний рахунок під контролем податкового керуючого.

Чи може ДПС оскаржити угоду, здійснену до внесення запису в ДРРП?

Так. Оскільки податкова застава виникає в силу закону з моменту виникнення боргу (ст. 89 ПКУ), держава зберігає статус пріоритетного заставодержателя. У разі відчуження майна контролюючий орган має право звернутися до суду з вимогою визнання угоди недійсною як такої, що порушує публічні інтереси.

Що відбувається із завдатком, якщо угода зірвана через податкову заставу?

Якщо продавець не може виконати зобов’язання щодо передачі майна з причин, пов’язаних з його податковим боргом (наприклад, сталася відмова нотаріуса через податкову заставу у посвідченні договору), застосовується ст. 571 ЦКУ. Завдаток підлягає поверненню у подвійному розмірі, якщо інше не передбачено договором. Це створює додатковий фінансовий ризик.

Чи передає CRS дані про нерухомість за кордоном?

CRS стосується виключно фінансових (банківських, брокерських) рахунків та доходів за ними. Інформацію про право власності на нерухомість за кордоном стандарт безпосередньо не охоплює.

Скільки часу займає зняття податкової застави після оплати боргу?

Після повного погашення боргу ДПС зобов’язана направити повідомлення про зняття застави. Проте фактичне виключення запису з ДРРП займає від кількох днів до кількох тижнів залежно від навантаження реєстратора. До видалення запису нотаріус не має права посвідчувати угоду.

Чи зупиняє суд дію податкової застави?

Своєчасне (в межах 10 днів) адміністративне або судове оскарження ППР переводить борг у статус неузгодженого, отже, застава не виникає. Якщо строки пропущені і застава вже в реєстрі, саме по собі відкриття судової справи запис з ДРРП не видаляє до винесення рішення на вашу користь. Саме по собі відкриття судового провадження не зупиняє дію застави, якщо суд не виніс окрему ухвалу про забезпечення позову.

Чи стягується податок з усього залишку на рахунку?

Ні. Податком обкладається лише дохід (наприклад, отримані дивіденди, відсотки, прибуток від інвестиційної діяльності). Сам по собі баланс рахунку базою для оподаткування не є, якщо ви можете підтвердити легальність походження цих коштів до їх зарахування.

Висновок

У 2026 році автоматичний обмін даних CRS став одним із ключових джерел ініціювання податкових процедур, що призводять до податкової застави, яка впливає на можливість відчуження нерухомості. Дані CRS запускають специфічний податковий ланцюжок, де непрочитаний лист від ДПС перетворюється на узгоджений борг, а той — на запис про обтяження в ДРРП. Якщо справа дійшла до стадії виконавчого провадження, відчуження майна стає неможливим до усунення всіх публічних обтяжень. Ключ до безпеки угоди сьогодні лежить не в кабінеті нотаріуса, а у своєчасному Due Diligence податкової історії продавця.

Офіційні джерела

Законодавчі акти:

Державні реєстри:

Про автора: Стаття підготовлена аналітичним відділом Poland Documents. Дані перевірені експертами.

Дисклеймер: Матеріал підготовлено на підставі законодавства України (ПКУ) та міжнародних стандартів (CRS MCAA) станом на лютий 2026 року. CRS описаний як механізм автоматичного обміну даними, який може слугувати підставою для податкового контролю, але не є актом автоматичного нарахування податку. Інформація не є юридичною консультацією.